Sund drift sikrer afkast

Driften er et centralt element, når man investerer i ejendomme. Derfor skal man som investor være meget opmærksom på lejersammensætningen og kontrakterne, når man køber sig ind i et ejendomsinvesteringsprojekt.

Efter de seneste års kraftige værdistigninger på ejendomsmarkedet, er der udsigt til, at fremtidens afkast ved ejendomsinvestering i mindre grad kommer af prisstigninger. I stedet kommer driften af ejendommene, de indtægter, man får ved at udleje bygningerne, til at få en endnu større betydning, når anpartshavere eller aktionærer skal have mest muligt ud af deres investering.

Effektiv administration sikrer vigtige marginaler
Manuela Rasmussen, leder af Borch Ejendomsadministration ApS, siger, "Som det ser ud i øjeblikket, skal man ikke satse på at tjene store penge gennem prisstigninger på ejendomme. Markedet er steget meget kraftigt de seneste år, og stigninger i den størrelsesorden er det ikke sandsynligt, at vi kommer til at se igen foreløbigt. Det betyder ikke desto mindre, at der stadig er penge i ejendomme. Pengene skal i stedet tjenes på at optimere driften i ejendommene. Af samme grund bør man som investor være meget opmærksom på, om der er en sund drift i den ejendom, man køber sig ind i".

Hun understreger, at driften altid har stor betydning, når man investerer i ejendomme, "Man bør gennemgå alle lejekontrakter og lede efter eventuelle svagheder, ligesom man skal være opmærksom på lejersammensætningen. Man skal sondere mellem forskellige lejertyper og i sagens natur gå efter stabile lejere, der, hvis der er tale om erhvervslejemål, driver en solid forretning og i øvrigt opererer i en branche med gode fremtidsperspektiver".

Lejekontrakter er nøglen
Manuela Rasmussen peger særligt på sammensætningen af lejekontrakten som et centralt element, "Det er vigtigt, at lejekontrakterne er rigtigt konstrueret, for deres sammensætning er afgørende for, at driften kan give overskud. Derfor bør man også altid gennemgå alle lejekontrakter grundigt for at se, om der er nogle punkter, man kan optimere på. Det har meget stor betydning, om man f.eks. har løbende huslejereguleringer skrevet ind i kontrakten, og om skatte- og afgiftsforhøjelser bliver varslet i rette tid, og om man sørger for, at driften pålægges lejerne. Og hver gang, man undlader at tage de rette forholdsregler, koster det penge", siger hun og understreger, at grundighed i udarbejdelsen af kontrakterne er en fordel for alle parter, "Jo mere udførlig kontrakten er, jo bedre står både udlejer og lejer".

Kompliceret jura
Lovgivningen på området er kompliceret. Det har betydet en så voldsom stigning i sager, hvor private har investeret i ejendomme efter opsvinget på ejendomsmarkedet og efterfølgende fået store problemer på grund at manglende kendskab til juraen, at der har været opfordringer til at ændre lovgivningen.

"Mange mindre private investorer er kommet galt af sted ved at købe en lejlighed som investeringsobjekt, leje den ud og sætte huslejen efter hvad de selv betaler i renter og afdrag på lånet. Men det er ulovligt, og går sagen i huslejenævnet, risikerer man at skulle betale en masse penge tilbage", siger Manuela Rasmussen. "Lejeloven er en fortolkningslov, hvilket blandt andet betyder, at man skal være ajour på de tidligere kendelser i byretter og landsretter, og derfor er den meget vanskelig at anvende, hvis man ikke har nogen ekspertise på området. Erhvervslejemål kan være endnu mere komplicerede, fordi man her indgår en aftale mellem to professionelle parter, og lejeloven således ikke er gældende".

Den komplicerede lovgivning til trods, bør man som privat investor stadig være opmærksom på drift og kontraktsammensætning, når man investerer i ejendomme, "Det kan være vanskeligt at gennemskue driftssammensætningen i en ejendom, hvis man ikke har en faglig ekspertise på området, og som udgangspunkt er det naturligvis altid en fordel at inddrage professionelle i forhold, man ikke selv har kendskab til. Men herudover er en god tommelfingerregel at se på udbyderens portefølje generelt og tage i betragtning, hvilken forrentning, der ellers er på de forskellige projekter.